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【黃鈺倫/採訪報導】部分預售屋會主打買房含裝潢，雖然總價較高，卻能幫購屋族省下不少事情，包含設計師、裝潢等費用，甚至可以連同裝潢費一起貸款，對銀彈有限的購屋族不失為一種選擇。但專家提醒，由於現在缺工缺料，裝潢費用價差大，因此建議在購買時多比較周邊建案開價，若含裝潢建案較周邊不含裝潢建案單價多超過5萬元，恐怕就有買貴的疑慮。 圖/買房含裝潢，對於銀彈有限的購屋族不失為一種選擇。 ｜含裝潢最大優勢就是可以一起貸款 買房含裝潢的建案，除了一卡皮箱就可以入住、省去裝潢時間之外，尤其現在裝潢費高漲，對於小資族來說付完頭期款還得再額外拿出現金裝潢相當吃力，因此買房含裝潢最大的好處就是可以連同裝潢費一起貸款，吸引手頭現金相對不足的首購族，此外就是，以同樣的裝潢來說，建商統一施作絕對會比消費者自己找設計師來得便宜，由於對建商而言同一種房型只要設計一次，剩下的就持續套用與複製，施工也是一次性發包，社區量體愈大，成本就愈低。 不過立亥國際股份有限公司總經理洪立州指出，對消費者的缺點就是裝潢風格較受限，另外就是若裝潢價金是150萬元，有些買方可能不打算裝潢，反而還得花更多錢，此外，最大的缺點就是，由於買房含裝潢在交屋時都已經裝潢完畢，因此消費者也比較難深入驗屋，若是建商故意將瑕疵隱藏起來，消費者就不容易發覺。 ｜含裝潢建案單價高5萬元內才合理 再來，消費者得留意房價是否反而被墊高，一般來說建商含裝潢的價金，會是以權狀坪數計算，舉例來說，若是裝潢價金為150萬元、權狀30坪，則裝潢費一坪就是5萬元；不過消費者若是自己找設計公司，都是用室內實坪計價，只是消費者得另外負擔設計費、工班費等，因此加總之下其實若含裝潢的建案比周邊不含裝潢的建案單價多3~5萬元，基本上就沒有買貴的疑慮。 另外，百億房產教練RENBA表示，買房含裝潢的建案多會再額外簽裝潢合約，合約內要寫上裝潢的細項內容，一般而言軟裝家具通常是不含的，以免消費者誤會，另外則是建材要標註清楚樣式、數量、型號等，以及尺寸大小可不可以更改，建商在裝潢時為求方便多會統一建材尺寸，不過若是只有單一戶需要更改尺寸，就會增加成本，所以有些建商是不能更改尺寸的，最後就是裝潢價金一定要寫清楚，否則這幾年裝潢費飆漲下，若是建商提出需加價，後續就容易產生糾紛。 Tips: 買屋送裝潢對建商來說最大的目的並非抬高房價，而是透過含裝潢的手法提升賣相、增加房屋的銷售速度，尤其買房送裝潢這類房屋相對容易吸引小資族與置產客，所以多為小宅產品，洪立州指出，在購買這些產品前，得先留意是不是有甚麼「隱性」瑕疵，像常見的樓層、格局甚至是施工等問題，所以才必須透過裝潢修飾，因此建議購買前還是得先評估建案原先的格局，避免被蒙騙。

【金筱筑/採訪報導】萬物皆漲唯獨薪水不漲，買房壓力山大，為了減輕民眾負擔，政府祭出最新「新青安房貸」，貸款期限可到40年，寬限期最高5年，並由政府補貼碼利率，目前更有1.775的市場樓地板利率。但專家提醒，雖然辦房貸可以用不動產作為擔保，但自身的「信用評分」仍相當重要，申貸者聯徵評分也要有一定要求，此外也要小心寬限期陷阱，拿捏好資金槓桿，避免房貸繳不出來。 ｜新青安房貸 購屋族享超殺利率 「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案(新青安房貸)」，由公股銀行以自有資金辦理，優惠補貼包括「提高青年購屋貸款額度、貸款期限、延長寬限期、補貼貸款利率」等，申請日期2023年8/1～2026年7/31，申貸人須年滿18歲，且配偶、未成年女子名下無自有自宅即可申辦，且此專案沒有年齡上限，不論是首次購屋，或曾購屋但房屋已出售或轉讓，只要名下沒有自有住宅(僅適用一個房屋)，就都符合貸款資格。 新青年安心成家房貸的承作銀行，主要是由8大公股銀行，包括臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫商業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行、臺灣中小企業銀行。 該方案貸款額度最高達1000萬，貸款期限可到40年，寬限期最高5年，並由政府補貼1.5碼(政府額外補貼1碼，加上原公股銀行減半碼，共累積補貼0.375%，期間3年，期限到2026年7月31日止)，一段式利率從下殺到1.775%，兩段式利率則下殺到前2年1.565%，第3年起1.865%。 以目前一般銀行房貸與新青安貸款比較，貸款1000萬來看： 現行一般房貸方案： 1000萬貸款，期限30年，地板利率2.06%，採本息平均攤還，則每月繳37,263元。 新青安貸款方案： 1000萬貸款，期限40年，一段式利率最低1.775%，採本息平均攤還，每月繳29,112元，與一般房貸方案比較，每月相差8151元。 即使未來新青安貸款沒有補貼，以利率2.15%來算，在沒有升息或降息前提下，每月也只要繳31,078元，與一般房貸方案比較每月相差6,185元。 ｜貸款方案僅適用新貸戶 舊戶不適用 不過要注意，新青安貸款精進版政策優惠期只有3年，3年期滿後即不再有1.5碼利率(0.375%)補貼，會回到補助前的利率。而且貸款方案僅適用新貸戶，不適用轉貸戶、增貸戶；若購屋中途轉貸，則不再適用利率補貼，且此專案沒有年齡上限，不論是首次購屋，或曾購屋但房屋已出售或轉讓，只要名下沒有自有住宅，就都符合貸款資格。 此外，民眾是先前已申辦過「(舊)青年安心成家房貸」的新青安房貸舊戶將不適用，若舊戶想要適用延長至5年的寬限期，則需要至原承辦銀行修改合約，需要額外支付相關手續費，約3千~1萬元不等。 圖/政府祭出最新「新青安房貸」，貸款期限可到40年。 ｜房貸也是貸款 「信用評分」很重要 針對此項政策，房貸專員提醒，雖然房貸年期最長可以貸到40年，但要注意，由於房貸也是貸款的一種，雖然有房屋作為擔保物，但「信用評分」仍相當重要，而且申貸者聯徵評分有一定要求，因此也不保證申請人通通都貸得到40年期。假若民眾平常若有使用信用卡，準時正常還款，對於信用分數有加分效果，對於「薪轉銀行」來說，貸款也會相對其它銀行容易。 此外，貸款期限越長，雖然可降低短期負擔，但長期來看，利息加上去後總還款金額還是很高；另外，青安利率雖然利率最低1.775%，但只有3年優惠，第4年就會調升到2.1%，可能比其他銀行利率高，不一定划算；此外，貸款時間高達40年，未來世事難料，建議民眾對於資產配置還是多做盤算，日後有能力的話可還是可以「中途換屋」，以小換大房。 百億房產教練RENBA則建議，民眾就算貸款貸得到40年，建議最好在沒有違反銀行合約規定的情況下，提前還部分本金，則每年可以省下一筆不小的利息金額；另外若行有餘力，也可以選擇保持手頭資金充裕，將房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。 TIPS： 民眾如果寬限期過了房貸仍是繳不出來，可先別急著賣房子，可以嘗試跟銀行談展延寬限期或是拉長房貸還款期限，主動向銀行協商，在一定期限內(如1或2年)採雙月或每季繳款，暫時度過困境；或是透過房屋轉貸，將有機會可再使用寬限期優惠，也算是種延長寬限期方法。

【文／李寧】「都更」話題近年來甚囂塵上，根據內政部不動產資訊平台住宅概況顯示，光是台北市30年以上的老屋比例就高達71.98%，成為六都中老屋最多的城市。都市老化日益嚴重，都更議題自然成為多數民眾的關注焦點；不過，都更最大的難題在於，難以「室內一坪換一坪」，當新房的使用空間變小，自然降低都更誘因，多數人抱持著「反正舊房子還能住，為什麼要換小房子？」 難道，「一坪換一坪」真的不可能如願嗎？亦或者只是市場的傳說？ 面對都更，每個人都希望房屋坪數能一坪換一坪、分得的房屋比例變更多，任何人都不希望用「大屋換小屋」；對此，民眾想要如願換到理想坪數並非天方夜譚，樂居創辦人李奕農表示，基本上要看房屋的條件，包含容積率、建蔽率、土地座落的位置、區域、房屋價值等，如果符合「3種條件」的房子，就有機會以「一坪換一坪」進行都更。 都更符合「3條件」有望「一坪換一坪」： 1.房屋要座落於商業區 2.大馬路旁四樓公寓 3.重建房價120萬/坪以上的房子 除了上述3大條件之外，馨傳不動產智庫執行長何世昌也補充說，由於海砂屋會額外提供30％的容積獎勵，倘若你的房屋是屬於「海砂屋」，有機會出現1坪換1坪以上的機會。 不過，李奕農表示，儘管「一坪換一坪」的條件並非每間房屋都能達成，但可預期的是，都更能提升房屋總價，也能直接解決房屋老舊問題，而公寓重建後也可變成「電梯宅」，台灣邁入高齡化社會，對於房屋市場也較保值。 何世昌提醒，若有房仲或里長上門要求簽署都更同意書，屋主一定要特別留意同意書細節，一旦內容模稜兩可，千萬不要輕易簽名。他強調，「人、事、時、地、物，一定要詳細記錄」，包含換回多少坪數、是否含車位、重建方式、都更開始日期、租金補貼細節等，同時小心建商的霸王條款。 至於死守都更最後一道防線的「釘子戶」是否會成為拿最多的贏家？百億房產教練RENBA也分享他的看法，首先，「最後一個不會拿到最多」，背後原因在於，根據法源都更是採取「多數決」，只需2/3或3/4的所有權人同意即可，因此即使是不同意戶，會走權利變換的方案，換取新的分配比例。「但新的比例不一定會比原本與建商的協議高。」 第二點看法則是「願意協助建商整合有機會分得多」，百億房產教練RENBA建議，如果希望能夠在分配比例上多一點，就是主動跳出來當凝聚社區的負責人，協助當住戶及建商之間的橋樑，讓都更案更快速成立，建商可能會特別給予分配更多的福利，或優先選新屋戶別的機會。

【金筱筑/採訪報導】受營建原物料上漲，政策打炒房等影響，不少建商想節省成本，決定直球對決自建自售，那對於消費者來說，與透過代銷買房相比，是否有差異？根據觀察一般民眾認為直接找建商買房，會有「價格可以便宜一點」、「施工品質更有保障」、「售後服務更完善」，甚至是在「交易上較有保障」等迷思。事實上專家指出，自建自售買房與建案品質並無絕對，若事前沒做好功課，除了會碰上建商採取不二價，運氣差點還有可能遇到爛尾樓，建議還是要多方比較，不要貪圖一時方便而造成更大損失。 │迷思一 價格可以算便宜一些 賣房子型態百百種，百億房產教練RENBA表示，不少建商推新案時，會喜歡透過包銷的方式，請代銷廣告公司，從廣告宣傳到銷售，代銷都得全包下來負責，例如報紙廣告、電視廣告、社群經營，甚至公車車體廣告、捷運燈箱、大樓帆布廣告等，在廣告宣傳上全部承接，並且規劃樣品屋、接待中心、模型等，而房子必須在一定的時間範圍內完銷後，代銷公司才能賺到約總銷售量6%的服務費。而但近期不少建商可能想要壓低成本，乾脆一條龍成立團隊負責銷售旗下建案，錢給自己人賺。 不過，以這種形式去行銷賣房，就算壓低成本，可不一定會直接反應在開案或成交價格上頭， RENBA坦言，建案的定價，主要還是要看建商對這個建案地段、以及建商是如何規劃的，甚至有些建商依情況反而採取不二價的態度，在議價部分，由於更能掌握銷售主導權，因此價錢相對代銷反而鎖得更死，但對於消費者來說窗口更快速直接，價格較無模糊空間。天時地利不動產顧問公司總經理以及消基會房屋委員會召集人張欣民則認為，雖然自建自售不保證價格一定便宜，但民眾可以藉此當作議價的籌碼，爭取換得優惠價格的空間。 圖/不少建商推新案時，會喜歡透過包銷的方式，包括公車車體廣告、大樓帆布廣告等皆要負責。 │迷思二 施工品質更有保障 目前已有不少大型建商挾著資源充足、品牌力強等優勢，成立團隊負責銷售旗下建案，但RENBA指出，自建自售案銷售人員雖然是由建商自聘跟培養，於建商的建築流程相對於代銷團隊通常會更清楚，但也不代表絕對的施工品質保證，畢竟有些建商可能是採取前期請代銷售屋，後期可能改了個建案名接回來自己賣，會有這種操作純粹只是跟賣不賣得好有關，施工品質優不優良終究還是得歸因於建商本身。 不過，張欣民也坦言，通常自建自售案對於建案工程進度的掌握度可以比較高，主要原因在於有些代銷公司為了節省租借開銷，習慣直接將接待中心蓋在基地上，雖然可以讓來參觀的民眾對於周邊機能掌握更清楚，但假如房子一直遲遲無法完銷，工程進度就很有可能因此有所延誤，而自建自售的建案大多接待中心會跟基地分開，撇除缺工缺料頂因素，建商蓋房通常可以更能照著進度走，對於消費者而言也較有利，比較不會有延遲交屋等問題。 圖/有些代銷公司為了節省租借開銷，習慣將接待中心蓋在基地上。 │迷思三 售後服務更完善 一般來說，代銷業者因為經手各種不同建商的建案，所以市調跟優勢分析都可以講得很透徹，但相對地，為了要把建案更好銷售出去，很容易就會把建案未來機能、前景講得天花亂墜，並把缺點避而不談，甚至出現不當承諾，例如房子完工後跟預售時講的不一樣，想找人處理時卻發現代銷落跑找不到人等等，很容易產生後續糾紛。 而建商自建自售一條龍團隊長期經營，銷售管控較嚴格，對於建案規畫更了解，比較不會加油添醋，當房子賣出後，消費者也不怕找不到當初賣你房子的銷售人員，但同樣不代表售後服務保證好。因此renba認為，與其迷信於挑選有知名度的大型建商，民眾應該選擇的反而是有口碑的品牌建商，重視售後服務與嚴格要求營建品質，而非看到自建自售就與好服務好品質畫上等號，消費者買房前還是要做好功課再行動。 │迷思四 交易上更有保障 而民眾在案場買房簽約時，也有小陷阱必須留意。根據《不動產經紀業管理條例》規定，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，應提供不動產說明書，且不動產說明書可視為交易契約書的一部份。但假如建商是自建自售，由於本身性質既非仲介也非代銷，就不會受此法規範，對於民眾來說也是少了一份可保證自身權利的文件。因此提醒民眾要買房時，應主動要求建商提供不動產說明書相關確切資料，避免建商給的文件內容被偷斤少兩，以免得不償失。 TIPS: 由於房地合一稅2.0改革短期持有期間定義，凡5年內出售交易都視為短期持有，交易所得課35%以上重稅，其中持有2年內交易所得課徵45%稅率；超過2年未逾5年課徵35%。將限制房市短期炒作交易，直接衝擊房地產周邊產業如營建、仲介、代銷業等，因此近期有官員表示，建商自行興建銷售房產擬將不適用房地合一稅，除非建商買進整批房產才再出售，就必須得要課稅，張欣民指出，若該項子法通過，想必會有越來越多建商傾向自建自售模式。

【文／Angela】套句台北市前市長柯文哲談都更「不要幻想1坪換1坪，天底下哪有這麼好的事？」事實上，影響都更結果的變數包括容積率、建蔽率、土地座落位置與土地價值，哪些老屋有機會成為建商眼中的都更潛力股，影響建案「長高、長胖」的最關鍵因素在於容積率。如何正確押寶潛力股，中華民國都市更新發展協會顧問暨百億房產教練RENBA歸納不踩雷的3大重點。 ▲都更整合最怕遇到釘子戶，圖為萬華「台北ONE」社區景觀，前方因無法順利整合，出現三明治屋怪象。 重點一：注意土地使用分區 商業區容積率最高達800% RENBA說：「商四土地使用分區容積率最高可達800%，比起住一容積率60%、住二容積率120%，來回落差可能超過10倍。」以台北市為例，南京東路二、四與五段都是商業區，內湖三總與政大一、二街周邊屬於住二，整體來說，容積率越高、房子越矮物件，越有機會成為都更潛力股。 為了讓住戶搞懂容積率，RENBA巧妙以做Pizza的麵團來比喻，「容積率決定Pizza的餅可以發得多大，台北市有超過一半土地使用分區屬於住三，若以容積率225%計算，即便加上所有獎勵值也只能蓋7至9樓，對出資建商來說恐無利可圖。」目前大同區與中山區有不少土地使用分區為商業區，有利於建商推動都更整合。 RENBA提醒，實務上，推動都更整合建商可分為二大類，一種是像華固、富邦、國泰、遠雄等真正有蓋房子的實際經驗者，另一類則是全案管理建商，屬於新型態商業模式，後者並無真正完成案子，卻負責統籌、設計、規劃、興建與後續餘屋販售，會向住戶收5～10%全案管理費，比起大牌建商收費較低。 ▲百億房產教練RENBA以專家身分，分享都更整合過程中各種趣聞奇見。 RENBA提供 重點二：黃金店面最易卡關 連棟戶數越多整合難度越高 近期，北市東區百億危老都更「連雲玥恒」傳出地主集結舉牌抗議，此案建商僅以3個月神速整合，從申請到核准通過只花1年，如今卻傳出地主組自救會，訴求建商分回不公，1樓店面從30坪變10坪，其中21戶住戶收到建商寄出存證信函。 RENBA表示，黃金店面最容易造成都更卡關，因黃金店面租金高，重建期間，建商必須補貼租金給屋主，部分東區店面月租金動輒30、50萬元，三五年重建期租金補貼金額就破千萬元，因租金補貼必須以現金支付，無法以貸款方式取得，造成多數建商對黃金店面敬謝不敏，這也是為何台北市忠孝東路一帶除了正義國宅案，幾乎罕有都更案的重要原因。 重點三：基地條件大不相同 建商住戶拆分比無標準答案 「每一塊基地的合建條件大不同，都更最怕住戶一開口只關心和建商的分回比例是七三或六四。」RENBA以台北市東區216巷為例，該基地公寓前後無加蓋空間，反觀民生社區部分舊公寓，有很大前庭後院空間，房子30坪空間，但土地使用坪數有50～60坪，許多都更案最後卡死的迷思就在於住戶只在乎自己能分回多少，但每塊基地條件大不同，市中心與非市中心土地價值不同，台北市可分為50%、新北市可能不到50%。 RENBA直言，以同樣營建成本1坪10萬元為例，台北市土地價格單價可賣到100坪，但新北市單價只能賣到50萬元，換算土地貢獻價值本質大不同，「台北市土地價值本來就比新北市高，大安區與文山區土地價值也不同，『連雲玥恒』位在忠孝復興站蛋黃區，1坪建物價格可賣到200萬元，才有籌碼和建商談超過7成分回比例。」 除此之外，6米內巷弄因大型機具進入不易，也可能提高鄰損風險，加上房屋退縮容積考量，也會降低建商都更意願，另外連棟戶數也必須納入考量，RENBA透露，整合50人跟500人，遇上釘子戶的機率大不同，住戶的主張千奇百怪，曾遇過地主要求優先選擇，否則就不同意，還有人主張家中3個兒子都上台大當醫師，家裡風水好要多分3坪，還有地主在說明會時，主張鄰居是投資客，買屋後7、8年沒入住，沒有發言權，一言不合打起來。

【黃鈺倫/採訪報導】被視為最嚴厲打炒房措施的《平均地權條例》子法預計今年7月正式上路，其中包括限制預售屋或新建成屋買賣契約轉售資格。針對目前想接手預售屋轉約的買家來說該注意甚麼呢?專家建議，應先仔細審閱原本的預售書買賣契約書，再來就是換約物件通常需準備較高的自備款，以及留意原買方客變內容，最後就是雙方除了簽訂「預售屋讓渡合約書」外，還要到建商方進行「換約」手續才算完成，同時也提醒買方可以把握時機多多議價，反而有機會拿到平轉甚至撿到便宜的價格。 圖/想接手預售屋，專家建議準備較高自備款及留意客變內容。 ｜新買方應詳閱原買賣契約書內容 預售屋禁轉約即將上路，若想藉機接手投資客拋出的物件到底行不行，首先建議要先確定預售屋可以換約，部分建商會規定只能以一次為限，所以新買方接手後就只能等交屋才能出售；有的建案因為怕影響到建商或代銷自身的銷售，規定是不能夠換約，只能轉讓給配偶或二等親內親屬；也有部分建案會規定在某個時間點之後才可以換約。再來就是新買方一定要仔細審閱原本的預售書買賣契約書，確認重點項目包括完工日期、建材、修繕保固、坪數、平面圖等，以及原買方是否有跟建商修改合約內容。 ｜接手換約物件須準備充足自備款 此外，百億房產教練Renba指出，買預售屋換約物件通常反而需要準備較多的自備款，尤其當原買家已繳納大部分自備款，這時候新買家就必須將原買家已付的自備款、以及要賺的價差一次付清。 舉例來說，假設原買家以1000萬元購入，且已付200萬元的款項給建商，並且想將房子以1200萬元賣給承接買家。則新買家的需準備的自備款就是200萬(原買家已付的自備款)+200萬(價差)=400萬，因此承接買家必須一口氣負擔400萬元的自備款，資金需要非常充足。 此外，若是換約物件是透過房仲處理，還要額外支付仲介費，原買方就必須負擔成交價4% 的仲介費，新買家則必須負擔2%的仲介費，而換約產生的換約費，一般而言是由原買方支付，最高為原始總價的千分之一。最後若預售屋換約有使用履約保證機制，費用就是成交總價的萬分之六，通常由買賣雙方各付一半。 ｜留意有無客變以及款項結清 另外，還要注意就是接手的預售屋是否還可以客變，或是原買家是否有作預售屋客變，確認廚具、衛浴、牆壁、門板、窗戶等建材以及整體格局有沒有變更，尤其若是原買方客變成毛胚屋，那接手的買方未來在裝潢費可能就會貴上不少，最後還得確認客變的加減帳款項有沒有結清。 上述項目確認完後，新買家確定要接手的話，百億房產教練Renba表示，雙方必須簽署「預售屋讓渡合約書」，簽完合約後，再一同到建商方進行「換約」手續，才算完成。得留意的是新買方在簽「預售屋讓渡合約書」契約時就須給付簽約款，而至建商處換約時再給付換約款，一般來說簽約款和換約款大約各50%，如果有使用履保的話換約之前的款項也將先匯入履保專戶。 Tips: 《平均地權條例》子法限制預售屋及新成屋轉售，將衝擊房市交易量，不過對此，中信房屋行銷企劃部經理江龍名則指出，若是買方為自住客的話，由於目前市場上有部分想下車的投資客會拋出物件，買方有機會拿到平轉甚至撿到便宜的價格，此外，修法也將打擊預售屋銷售狀況，自住客反而有更多的談判籌碼，不妨利用這個時機多多議價。

【金筱筑/採訪報導】在通貨膨脹、萬物皆漲只有薪水不漲的時代下，市場上有些人鼓吹趁著重整時期進場買房，掌握資產保值好機會；但也有一部分的人認為股市也處於低檔，此時進場股票投報率更迅速實在，假如民眾手中已存有一筆錢，究竟該把錢拿去當頭期款買房，還是投資股票？對此，專家指出，除了以純自用角度買房之外，無論是投資角度買房及買股票，都應當用閒錢操作，務必要存好生活緊急預備金，若目前有購屋剛性需求者，還是建議優先趁早出手。 ｜買房純自用 穩定性相對高 首先假如民眾屬於剛成家、小孩剛出生需要設戶籍等剛性需求族群，實在很想要有個自己的家可以住，且換算下來，每月繳房貸跟繳房租差不多的情況下，那當然可以先選擇存房，利用每月固定的房貸產生強迫儲蓄的功能，在繳房貸的壓力之下，可以更容易讓人思考哪些是「想要」而不是「需要」的物品，而且假如又是自住需求，大部分民眾也不太可能短時間內就再把房子賣出去，穩定性相對股票自然高出許多。 不過，百億房產教練Renba也指出，在買房之前，民眾得耗費不少時間成本不斷地看房，並且還得要研究該存多少頭期款，該如何貸款，貸款數字是否能如預期，等到真的簽約買了，付出買房的第一筆錢，才算買房子，而且之後若要「完整」把房子買下來，還得持續20~30年長期存房繳房貸大抗戰，等到銀行貸款繳清後，才會正式擺脫買的過程，房子才算真正屬於自己的，這也是民眾需要好好考慮的地方。 此外，也得想想自己的還款能力是否足以負擔房貸，畢竟房子雖然是購屋者名字，但有7~8成的錢是跟銀行借的，每月也要負擔利息，繳不出房貸時，房子就會被銀行收回法拍，所以民眾必須能夠確保自己這30年都還得出貸款，或者是否有妥善的階段性質換屋規劃，再來思考要不要去買房這件事，畢竟房地產準備本金也高，而且操作週期長，漲幅也是跟著通膨走，獲利成數短期內還是比不上股票期貨，但屬耐久財保值性高，風險承受度也低，進場後除非自己資金槓桿沒拿捏好，否則很難不賺錢，屬於長久性安穩的投資方式。 ｜投資股票風險高 謹慎挑大盤 而若以投資角度來講，經營臉書理財粉絲團「美股夢想家」創辦人施雅堂指出，目前處於股市低檔的修正期，假設急買急賣追求「當沖」，花了10萬元買一檔股票，同一日又以10萬5000元賣出這檔股票，扣除手續費和證交稅，則當天就可以賺進4000多元。若將房貸頭期款250萬全買下去，則一天報酬率相對驚人，但高報酬的投資相對有高風險，沒有穩賺不賠的投資，若買在相對高點，最後股市卻大跌，則恐會血本無歸。 因此，與其現買現賣，不如拿來做長期股票投資，投資10年，每年再定期定額投入1萬，選擇年化報酬率7~9%的大盤，或是像科技股台積電(2330)、聯電(2303)、玉山金(2884)金融股等穩健股盤。 如果不喜歡每天都要緊盯股盤，定期定額存股也是好選擇。施雅堂表示，以存股賺股利的角度，鎖定「高股息ETF」或是大盤的公司，例如買元大台灣50(0050)、元大高股息(0056)等投資。或是將250萬資金拿來購買每年殖利率5~8%的穩健產品，則每年至少可以穩穩賺12萬~20萬資金當被動收入。 圖/近期為股市低檔期，適合投資股市。 ｜投資房地產 短期買賣稅額高 若以投資角度去買房產，由於政府近期打炒房修法的關係，民眾買賣房屋時，資產恐會相對被壓縮。首先，在稅制的部分，民眾若交易2016年後取得的房地或預售屋（以及預售屋紅單）等，皆屬於房地合一2.0範圍，持有2年內適用45%、2~5年為30%、5~10年為20%、10年以上為15%。以預售屋來說，將以簽下預售屋合約後開始計算，如果預售屋完工後轉為成屋，其持有期間將「重新計算」，等於預售屋、成屋持有期間採分開計算。 假若民眾決定買房當包租公出租，在雙北套房房屋總價一定破千萬的情形之下，Renba表示，每月房租即使算2萬，投報率很有可能只有2~3%而已，而且近兩年房價增幅呈現緩漲趨勢，投報率要增長也無法如股市般即時直接，也必須算好是否能靠著租金繳房貸，因此慎選投資標的就格外重要，此時民眾得要回歸基本面，地段部分自然蛋黃區更優於蛋白區，由於蛋黃區整體交通、學區條件都相對好，因此在景氣反轉時比較有抗跌性，即便房價修正，還是能享有完善的生活機能，不過由於蛋黃區房價較高，因此預算有限的民眾建議可以先從中古屋入手，但儘量挑選屋況較好的中古屋，以免後續還要花大筆修繕費。 ｜無論哪種投資都應以閒錢操作 不過，無論是哪種投資，都應當用閒錢操作，務必要存好生活緊急預備金，千萬可別把所有資金都丟在同個籃子裡，分散風險，以雙北房來說，Renba認為，假如民眾資產還不到250萬，建議還是以股票投資為主，累積資產超多250萬後，再來考慮買房這件事，以存股的方式賺頭期款，物件選擇性相對變高，若可存到500萬，則建議一部份的錢拿來買房，另一部分則繼續投資股票，之後等存股到一定程度後，當累積的股息足以支付未來買房的房貸時，就可以以股息養房。 圖/投資買房或買股都有一定風險，民眾必須謹慎思考。 TIPS: 而不論是買房族還是存股族，都得要報稅而且都有機會申請退稅。以存股族來說，每年領完股利後股利所得將會被納入隔年的個人綜合所得來課稅，並可採取「合併計稅」和「單一稅率分開計稅」兩種方式擇優申報。其中合併計稅是指將全數股利所得併入綜所稅，計算出應納稅額後，再扣除可抵減稅額（股利×8.5%），就能得出實際須繳納的稅金，每戶最高抵減稅額上限為8萬元，若股利可抵減稅額高於應納稅額，還有機會退稅。 若是買房繳貸款自用族群，只要房屋是登記納稅義務人、配偶或所申報的受扶養親屬所有，就可以在申報個人綜合所得稅時列舉扣除「自用住宅購屋借款利息」，扣除額上限為30萬元。

【黃鈺倫/採訪報導】千金買房，萬金買鄰，鄰居好壞影響居住的生活品質，買房該如何避開惡鄰居，專家建議可由四大方向來避免踩雷，首先最基本的就是留意周邊環境，特別是若有嫌惡設施應先排除；第二則是針對社區環境維護檢視鄰居素質，看屋時不同時段多去看幾次，尤其晚上7點大家下班後最能觀察，再來若是購買預售屋民眾，建議儘量避開單層戶數過多的社區，若是地主合建建案，則要留意地主戶是否過多或是由少數人壟斷，可能會造成管委會運作不彰的負面影響。 圖/鄰居的好壞影響居住的生活品質，建議看屋時不同時段多去看幾次。 ｜檢視社區周邊環境、公設維護狀況 買房最怕遇到惡鄰居，中信房屋行銷企劃部經理江龍名則建議，想避開惡鄰居，在看房時從周邊環境就要留意，像是周邊有宮廟、醫院、消防局，甚至公園綠地，恐怕就比較容易有吵雜聲，另外，雖然住家周邊有菜市場相當方便，但也可能容易有蟑螂、老鼠以及氣味較差的狀況，再來就是去看該社區google評論，都可以先排除房屋周邊的嫌惡設施。 再來，則是可以針對社區的環境維護檢視鄰居素質，江龍名則指出，首先就是到社區地下室的垃圾回收室看一看住戶是否有做資源回收或是垃圾亂丟等狀況；再來則是停車空間有沒有堆放私人物品，另外就是公設有沒有定期保養以及維護狀況，還可以看社區公告欄的宣導事項，是否有提醒住戶夜晚放低音量、禁止亂丟菸蒂、梯間禁止擺放私人物品，或是有催繳管理費的公告，甚至信箱被貼斷水斷電的封條，這些可能都是社區有惡鄰居的徵兆。 ｜不同時段勤跑社區 先租再買最保險 最後針對自己想買的那一戶別，若想知道周邊鄰居是誰，一開始可以多向管理員打聽，或是透過房仲詢問，再來就是看屋時不同時段多去看幾次，尤其晚上7點大家下班後，以及周末時段最能觀察，可以在屋內仔細聽看看樓上有沒有小孩在跑步，也可以到廁所及陽台多停留，聞一下是否傳來菸味，以及若是社區臨大馬路，也要試試將窗戶關起來之後是否有嚴重噪音，最後則是可以嘗試是與屋主協商先承租半年，之後若住得沒問題，再買下來。 圖/看社區公告欄的宣導事項，這些可能都是社區有惡鄰居的徵兆。 ｜應避免大型社區、地主戶多建案 不過若是想買的物件是預售屋，在沒辦法得知鄰居是誰的情況下，百億房產教練Renba表示，若民眾是購買戶數較多的大型社區，萬一管委會運作不彰，又碰上套房或租客較多的社區，住戶水準容易參差不齊，造成社區出入複雜，讓你碰上惡鄰居機率大增；此外，單層戶數太多或多棟相連的社區，也容易產生噪音共震的情形。 最後還得留意一種狀況，就是若是該建案是地主合建，須了解地主戶有多少，萬一社區都是地主戶家族或被少數人壟斷，那該社區不僅管委會有可能會被少數人壟斷，產生「多數決定少數」現象，若是地主素質不好，更有可能讓社區居住品質大幅下降，這點千萬要特別注意。 Tips: 面對惡鄰，很多民眾常會搬出所謂的「惡鄰條款」，也就是《公寓大廈管理條列》第22規定，管委會可透過區分所有權人會議之決議，讓惡鄰居搬出社區。不過事實專家指出要成功動用「惡鄰條款」，尤其實務上礙於舉證等情形，要成功機率非常低。一般來說，除非是在社區內有放火、吸毒、喧囂、恐嚇鄰居等嚴峻狀況且經管委會勸導仍不改善，管委會才能依區權會決議訴請法院強制該住戶遷離，若是常見噪音、二手煙、甚至是鞋櫃擺放雜亂等情形，除非情節真的嚴重，不然很難成功適用本條文。

【黃鈺倫/採訪報導】房市今年受到多項利空影響，近期交易量明顯轉冷，針對有購屋需求的民眾，現在購屋又該如何挑選?對此，專家建議，在市場變化大時，買房更要回歸基本面，盡量挑選蛋黃區的2房主流產品，未來脫手性佳，同時買房應遵守4不政策，首先建議購屋族不要「墊腳購屋」，買超出能力範圍的房子，再來就是避免買預售屋且不要追價，最後則是拒絕接手投資客換約物件，以免幫投資客獲利了結，自己又被剝削一筆。 圖/房市近期交易量明顯轉冷，專家建議現在買房更要回歸基本面。 ｜蛋黃區買房 景氣反轉時抗跌性佳 針對房市轉冷，若是近期有購屋需求的民眾，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議，在市場變化大時，買房更要回歸基本面，首先地段部分，蛋黃區更優於蛋白區，由於蛋黃區整體交通、學區條件都相對好，因此在景氣反轉時比較有抗跌性，即便房價修正，還是能享有完善的生活機能，不過由於蛋黃區房價較高，因此預算有限的民眾建議可以先從中古屋入手，但儘量挑選屋況較好的中古屋，以免後續還要花大筆修繕費。 至於格局則建議以2房主流產品為主，不僅總價相對3房以上親民、流通性又高，且現今小家庭當道，先求有再求好，未來若需要更大空間再換屋即可。至於房屋類型，景氣反轉時尤其預售屋能不碰就不碰，爛尾樓情況目前已經發生，狀況恐會持續。而百億房產教練RENBA則指出，民眾若現在要購屋，建議可以選擇中古屋，由於預售屋跟新成屋受到這1~2年間營建成本高漲的影響，因此很難降價，然而中古屋屋主持有時間較長，多數經歷這波漲幅後已經增值，因此議價空間相對較多。 圖/蛋黃區整體交通、學區條件都相對好，因此在景氣反轉時比較有抗跌性。 ｜現在購屋可以依循「四不政策」 房市轉冷購屋策略除了上述地段、格局及房屋類型需要注意之外，張欣民也提出四不政策，首先就是建議購屋族不要「墊腳購屋」，尤其過去2年房價高漲，不少人會認為頭過身就過，除了自備款算的剛好之外，房貸也很緊繃，然而在今年升息循環之下，很可能造成後續資金出現狀況，甚至被法拍，此外目前景氣也將反轉，房價更恐面臨下修。 再來就是不要買預售屋，預售屋風險相對高，還有爛尾樓疑慮，第三則是不要追高房價，現在房價都還在高點，尤其新興重劃區，生活機能還未到位，然而房價被炒過頭，景氣反轉不僅率先修正，甚至被套牢的機率高。最後就是不要接投資客換約物件，因為投資客最主要的目的就是賺錢，此時若接手投資客換約物件，不僅幫投資客獲利了結，自己也會被剝削一筆。 Tips: 針對近期市場變化大，雖然房市交易量已經明顯轉冷，不過價格卻尚未見到修正，對此，張欣民指出，目前只是房市轉冷剛開始，明年下半年價格才會有比較明顯的下修，因此若近期有購屋計劃的人反而可以趁現在慢慢做功課，明年下半年把握購屋好時機再進場。而百億房產教練RENBA則指出，若是自住有急需的話，民眾此時可以多看多出價，也會有撿到便宜的機會。